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¿Por qué el precio de los pisos no cae?

No hay que ser un lince para darse cuenta que el mercado inmobiliario español algo falla. Todos los posibles elementos de análisis apuntan, desde hace meses, a la necesidad de una fuerte contracción de los precios como requisito previo para que se produzca una reactivación del sector. Sin embargo esta importante merma en las valoraciones, que sería hasta deseable (Valor Añadido, ¿Caída del precio de las casas? Hasta un 50% en 2011), no se termina de producir ni en las imaginarias cifras oficiales, ni en las que se infieren de los informes de los distintos agentes del mercado. Incluso miembros de la Administración y algunas entidades financieras especialmente afectadas por la crisis se atreven a afirmar que la industria ha tocado suelo (Cotizalia, ¿Ha tocado fondo el mercado inmobiliario español?). Ahora que vamos despacio…

Oferta y demanda. La difícil coyuntura económica y el endurecimiento en cuantía y garantías del crédito por parte de bancos y cajas han provocado el inevitable retraimiento de la demanda. Por el contrario, el stock de vivienda continúa siendo abundante y su cuantía varía, según los distintos autores, entre las 800.000 y los 2.000.000 de casas. Teniendo en cuenta que en 2009 se venderán alrededor de 200.000, estamos hablando de unos cuatro años para absorber la oferta sectorial, sin actividad adicional alguna, en el mejor de los mundos posibles. Deberían existir liquidaciones por derribo generalizadas. ¿Y entonces?

Renta Bruta de la Unidad Familiar. Tal desequilibrio se ratifica con los dos parámetros que tradicionalmente se utilizan para medir la capacidad y/o el interés de compra de una vivienda según su destino sea como residencia habitual o inversión. En el primer caso estamos hablando de las veces que el coste del inmueble queda comprendido en la renta bruta de la unidad familiar. Tras un pico por encima de 7, en la actualidad el Servicio de Estudios del BBVA estima que se encuentra en 6.5, sustancialmente por encima de una serie histórica que transita alrededor de 4. Han caído los precios pero también los ingresos familiares. El esfuerzo sigue siendo ingente y aventuraría per se una contracción importante del punto de equilibrio. ¿Y entonces?

Escasa rentabilidad del alquiler. Por lo que respecta a la rentabilidad de la vivienda, medida como ingresos de alquiler sobre desembolso efectivo, impuestos incluidos, se llegó en el pico del ciclo a retornos por debajo del 2%, inferior incluso al coste del dinero. Importaba entonces poco la renta ya que la plusvalía que proporcionaría el mero transcurso del tiempo permitiría, con creces, compensar lo perdido. En la actualidad, la enorme disponibilidad de inmuebles ha provocado una reducción importante del importe de los alquileres. Este hecho ha impedido la mejora del rendimiento que debiera haber traído consigo el menor precio de la vivienda. Si no es rentable la inversión, lo normal es no acometerla o proceder a su liquidación. ¿Y entonces?

Entonces se ha producido la convergencia de tres factores que actúan contra el ajuste en el precio del residencial español, resumen de los que ya apuntáramos en diciembre de 2008 (Valor Añadido, En 2011 pisos un 50% más baratos). El primero son los bajos tipos de interés, siempre que la financiación del residencial no sea a tipo fijo o esté afectada por suelos o floors. Actúan sobre los tres agentes principales involucrados en este mercado. El particular en activo cuenta con una mayor renta disponible a la hora de afrontar sus pagos; el promotor puede, con una minúscula actividad, mantenerse como zombi andante, hasta que no da más de sí; las entidades financieras, provisiones y costes asociados aparte, ven como el diferencial entre el coste de su pasivo y la ausencia de rentabilidad de su activo inmobiliario es muy bajo por lo que prefieren esperar acontecimientos antes que precipitarse en ventas a pérdida.

A ello se une, en segundo lugar, el sistema de garantías establecido por ley o mediante pactos privados en el mercado hipotecario español. Así es infrecuente el uso de la excepción que establece el artículo 140 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (TRLH) al principio  responsabilidad patrimonial universal por las deudas que establecen los artículos 1911 del Código Civil y 105 del propio TRLH: “del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. De ahí que, aunque el valor de mercado de la vivienda sea inferior al del crédito, se haga todo lo posible por evitar la ejecución por parte del acreedor. Una actitud que se ve reforzada por tres realidades adicionales: la fácil identificación del propietario y su deuda debido al sistema de fe pública patrio, la utilización de la casa como prenda de todas las demás deudas del prestatario (agrupación de créditos) o la existencia de garantías de un tercero, normalmente familiar, que responde subsidiariamente en caso de impago por lo que, ante la amenaza de ejecución, prefiere transferir renta al deudor antes de verse afectado en su propio patrimonio.

Por último se encuentra toda aquella masa laboral, propietaria de vivienda, que se ha visto abocada al desempleo. En los parados, se juntan tres realidades que, de momento, les permiten conservar sus inmuebles. En primer lugar, gran parte de ellos han recibido la indemnización establecida en el ordenamiento laboral, lo que les ha dado un respiro temporal; en segundo término, la mayoría siguen disfrutando de las prestaciones de la Seguridad Social ya que no hay que olvidar que hace apenas dos años que se iniciara la crisis, plazo inicialmente fijado para la caducidad de tales subsidios públicos; y tres, el enorme tamaño de la economía sumergida en este país es tal -20% del PIB- permite a algunos de ellos generar ingresos en B suficientes como para ir capeando el temporal.

Seguro que existen otras múltiples razones -que ustedes incorporarán a partir de este punto en el foro- por las que el mercado residencial, que no admite una generalización como la que en este post se hace, mantenga tan feroz resistencia al desplome de sus precios. Sin embargo creo que estos son los tres argumentos principales. Si la difícil coyuntura actual perdura y viene acompañada de un encarecimiento del coste de financiación, los esfuerzos por retener la vivienda en propiedad serán en vano. Probablemente se dé entonces el efecto avalancha: un copo de nieve más y todo se derrumbará. De cara al futuro de España, aunque esté mal decirlo, cuanto antes de produzca mejor. Sólo así se podrá producir esa destrucción creativa de Schumpeter, y defendida ahora por Shiller, tan necesaria en nuestro país. Ahora, su turno. Buen fin de semana a todos.

S. McCoy.

diciembre 19, 2009 - Posted by | S.McCoy | , , ,

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